In questa guida trovi un modello per la disdetta a un’agenzia immobiliare, disponibile in formato Word e PDF e completamente editabile e compilabile.
Indice
Come Disdire l’Agenzia Immobiliare
La disdetta del contratto con l’agenzia immobiliare, in realtà, è la revoca dell’incarico di mediazione che hai firmato per vendere o affittare l’immobile. Dal punto di vista giuridico quell’incarico è, nella sostanza, un mandato oneroso: tu incarichi un mediatore professionale di promuovere l’affare e ti impegni a corrispondergli un compenso se l’affare va in porto; lui, in cambio, deve svolgere un’attività effettiva, secondo correttezza e diligenza, per trovare un acquirente o un conduttore. Questo rapporto è regolato dalle norme sulla mediazione (artt. 1754 ss. c.c.) e, per quanto riguarda lo scioglimento anticipato, dalle regole sul mandato oneroso: l’art. 1725 c.c. prevede che, se il mandato viene revocato prima della scadenza senza giusta causa, il mandante è tenuto a risarcire il danno al mandatario.
In pratica, gli incarichi immobiliari hanno quasi sempre una durata predeterminata, spesso sei mesi o un anno, e molto spesso sono “in esclusiva”. Questo vuol dire che per quel periodo ti impegni a non dare l’immobile ad altre agenzie né a concludere direttamente la vendita con persone che non ti sono state segnalate dall’agenzia stessa. La clausola di esclusiva, la durata e le condizioni di recesso devono essere scritte per iscritto e, se predisposte dall’agenzia a favore di un cliente-consumatore, le clausole che ti impongono limitazioni particolarmente gravose o penali in caso di recesso anticipato sono soggette alla disciplina delle clausole vessatorie: per essere efficaci devono essere oggetto di specifica approvazione e non devono determinare un significativo squilibrio a tuo danno. A questo proposito la Cassazione, con la sentenza 19565/2020, ha chiarito che la clausola che riconosce al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nell’attività realmente svolta dall’agenzia; spetta al giudice verificare se il mediatore abbia svolto un lavoro concreto di promozione e ricerca clienti.
Se non vuoi rinnovare l’incarico alla scadenza, la strada più lineare è la disdetta “a fine mandato”: la maggior parte dei moduli prevede un tacito rinnovo se non invii disdetta entro un certo termine prima della data di scadenza (per esempio 15 o 30 giorni). In questo caso è sufficiente inviare all’agenzia, per iscritto, una comunicazione di disdetta entro il termine contrattuale, preferibilmente con PEC o raccomandata A/R, indicando che non intendi rinnovare l’incarico alla scadenza: alla data prevista il mandato si estingue e, salvo patti diversi e affari già conclusi o in corso, non sarà dovuto alcun compenso. Gli studi legali che si occupano di mediazione ricordano che la revoca alla scadenza, se esercitata nel rispetto delle modalità contrattuali, non dà diritto all’agenzia a pretendere penali, perché il rapporto si chiude naturalmente.
Diverso è il discorso se vuoi chiudere il rapporto prima della scadenza. Qui entra in gioco la distinzione tra recesso per giusta causa e recesso “libero”. Se l’agenzia non sta adempiendo ai propri obblighi, ad esempio non ha pubblicizzato l’immobile, non ha organizzato visite, non ha fornito la consulenza promessa o sta tenendo comportamenti scorretti, si può configurare una giusta causa di revoca: in questi casi la revoca anticipata non dovrebbe comportare obbligo di risarcimento, perché è la stessa legge (art. 1725 c.c.) a escludere il dovere di compensare il mandatario quando la revoca è giustificata da un suo grave inadempimento. Anche la prassi del settore riconosce la possibilità di sciogliere il contratto per squilibrio tra prestazioni e corrispettivo, o per negligenza del mediatore.
Se invece la volontà di disdire è puramente soggettiva (“non voglio più vendere”, “voglio cambiare agenzia”) e l’agenzia ha svolto, in misura ragionevole, la propria attività, il recesso anticipato avviene senza giusta causa. In questi casi occorre guardare con attenzione alle clausole contrattuali: molti moduli prevedono penali calcolate in percentuale sulla provvigione concordata o addirittura sull’intero prezzo di vendita, dovute in caso di revoca anticipata o violazione dell’esclusiva. Tribunali e commentatori sottolineano che penali di entità paragonabile alla provvigione piena sono state talvolta ritenute legittime, specie se il mediatore aveva svolto attività significativa; ma se la penale appare del tutto scollegata dall’attività svolta, può essere ridotta dal giudice ai sensi dell’art. 1384 c.c. o dichiarata vessatoria se inserita in condizioni generali non negoziate e non specificamente sottoscritta da un consumatore.
Un ulteriore tassello da considerare è il modo in cui l’incarico è stato concluso. Se hai firmato il contratto di mediazione fuori dai locali dell’agenzia, ad esempio a casa tua, in un bar o in un luogo pubblico, o se l’hai concluso a distanza (online, per telefono), entrano in gioco le norme del Codice del Consumo sui contratti fuori dai locali commerciali e a distanza. Per questi contratti è previsto un diritto di recesso entro quattordici giorni (dieci, nei vecchi testi) dalla firma, senza necessità di motivare e senza costi, salvo l’eventuale pagamento proporzionato dei servizi già resi se hai chiesto l’esecuzione immediata dell’incarico prima dello spirare del termine di recesso. La giurisprudenza più attenta alla tutela del consumatore ricorda che l’agente immobiliare ha l’obbligo di informare il cliente dell’esistenza del diritto di recesso e, se non lo fa, il termine si può allungare; allo stesso modo, se il cliente esercita il recesso entro i termini, non sono dovute penali.
Dal punto di vista operativo, una disdetta ben fatta è sempre scritta, chiara e tempestiva. Anche quando non esiste una clausola contrattuale specifica sul recesso, comunicare per iscritto la volontà di revocare l’incarico e le ragioni, quando ci sono, è una forma di autotutela: riduce il rischio di contestazioni sul momento in cui l’agenzia ha saputo della revoca e consente, se necessario, di dimostrare in giudizio che i motivi addotti erano reali (ad esempio allegando la mancanza di report, annunci mai pubblicati, assenza di visite, ecc.). Allo stesso modo, se decidi di vendere l’immobile di tua iniziativa a un acquirente che non proviene dall’agenzia mentre l’incarico è ancora in esclusiva, è fondamentale verificare cosa prevede il contratto: molti modelli riconoscono comunque il diritto alla provvigione all’agenzia per tutte le vendite concluse durante il mandato, anche se l’acquirente è “diretto” o proveniente da altre fonti; in altri, è prevista una penale specifica per la violazione dell’esclusiva. Per evitare brutte sorprese, è consigliabile concordare con l’agenzia, prima di firmare, cosa accade in questi casi e, se necessario, far modificare le clausole più rigide.
Quando il rapporto è deteriorato al punto che ogni dialogo è compromesso, la disdetta anticipata può sfociare in una causa sulla penale o sulla provvigione. In queste controversie, la giurisprudenza più recente tende a guardare alla sostanza: verifica quanto e come l’agenzia ha lavorato, se ha svolto attività effettive di promozione, se ci sono state proposte concrete, se ha contribuito ad avvicinare le parti. Se il mediatore non ha praticamente fatto nulla, è più facile sostenere che la richiesta di provvigione o di penale è ingiustificata e che la clausola che la prevede è squilibrata; se invece un’attività significativa c’è stata, sarà più arduo sottrarsi.
Disdetta Agenzia Immobiliare Word Editabile e Compilabile
Di seguito è disponibile un modello in formato Word per la disdetta all’agenzia immobiliare; il file è scaricabile e completamente modificabile per inserire le informazioni mancanti.
Disdetta Agenzia Immobiliare PDF Editabile e Compilabile
In questa sezione è disponibile il modello di disdetta per agenzia immobiliare in formato PDF, scaricabile e modificabile per inserire le informazioni mancanti.
