In questa guida presentiamo un modello di Contratto di Intermediazione Commerciale disponibile in formati Word e PDF, entrambi editabili e compilabili. Questo strumento è progettato per semplificare il processo di redazione e personalizzazione del contratto, garantendo che ogni aspetto possa essere adattato alle specifiche esigenze delle parti coinvolte.
Indice
Contratto di Intermediazione Commerciale
Il contratto di intermediazione commerciale, comunemente identificato con il contratto di mediazione previsto dall’articolo 1754 del codice civile, è uno strumento giuridico che consente a un soggetto, chiamato mediatore o agente d’affari, di mettere in relazione due o più parti affinché possano concludere un affare lecito e mirato al conseguimento di un’utilità economica. La figura del mediatore si distingue da quella dell’agente di commercio, del rappresentante e del mandatario, visto che il suo unico interesse consiste nel percepire la provvigione derivante dall’operazione conclusa tra le parti presentate, senza agire nell’interesse specifico di una di esse. Nel nostro ordinamento, infatti, il rappresentante agisce in nome e per conto altrui, il mandatario opera per conto di un altro soggetto (senza spendere il nome di quest’ultimo), e l’agente è incaricato di promuovere contratti in una determinata zona, sempre con un vincolo di continuità e un interesse collegato a quello del preponente.
L’intermediazione commerciale può riguardare diversi settori, come immobiliare, aziendale, merceologico, creditizio e altri servizi. In tutti questi casi, l’attività del mediatore si concretizza nel fare incontrare le parti interessate, oppure nel favorire, attraverso la propria conoscenza del mercato o le proprie relazioni, la ripresa di contatti che si erano interrotti. In alcune circostanze il mediatore si limita a parlare di una parte all’altra, mentre in altre si intromette in un rapporto già avviato, purché il suo intervento risulti determinante per la conclusione dell’affare. Tale attività, quando avviene in autonomia assoluta e di propria iniziativa, prende il nome di mediazione tipica, mentre se è sollecitata da un incarico, scritto o verbale, di uno dei contraenti, rientra nella sfera della mediazione atipica.
La mediazione tipica si configura quando il mediatore agisce in modo indipendente e in assenza di qualsiasi vincolo di mandato, di rappresentanza o di dipendenza con i soggetti che intende mettere in relazione. In questa forma, secondo gli articoli 1754 e seguenti del codice civile, il diritto alla provvigione sorge a carico di entrambe le parti se l’affare giunge a conclusione per effetto dell’attività svolta dal mediatore. Nel caso della mediazione atipica, invece, un soggetto conferisce esplicitamente (o in forma tacita) un incarico al mediatore per fare in modo che si adoperi per concludere l’affare, e in tal caso trova applicazione la disciplina del mandato regolata dagli articoli 1703 e seguenti del codice civile. Ciò si traduce nella possibilità di vedere riconosciuto il compenso esclusivamente da parte del mandante, che risulta l’unico obbligato a corrispondere la provvigione.
Uno degli elementi essenziali del rapporto di mediazione è la libertà di azione, accompagnata a un carattere di occasionalità dell’attività. Il mediatore, infatti, dopo aver ricevuto un incarico (o essersi attivato di propria iniziativa, se si tratta di mediazione tipica), conserva la facoltà di abbandonare in qualsiasi momento la ricerca di controparti o la trattativa. Parallelamente, il soggetto che gli ha conferito l’incarico resta libero di revocarlo o di non proseguire nelle trattative senza che ciò generi di per sé obblighi risarcitori, a meno che non vi siano specifiche clausole che pattuiscano diversamente. Questa impostazione distingue in modo netto il mediatore dal mandatario, il quale ha l’obbligo di portare a termine il compito ricevuto, fatto salvo il caso di giusta causa di revoca del mandato.
Il nucleo economico della mediazione commerciale si manifesta attraverso il diritto del mediatore a ottenere la provvigione. Tale diritto sorge, ai sensi della legge, quando l’affare è concluso come conseguenza dell’attività di intermediazione. Il criterio centrale consiste nell’individuare se l’intervento del mediatore sia stato una condizione causale, anche non esclusiva, per il successo dell’operazione. Non è necessario che il mediatore partecipi alla redazione e alla sottoscrizione del contratto in ogni sua fase, poiché può limitarsi a far conoscere le parti o a fornire le informazioni utili che consentano loro di chiudere l’affare. Se, senza tale attività, non si sarebbe raggiunto l’accordo, il mediatore ha diritto alla provvigione, indipendentemente dal fatto che vi siano stati altri soggetti intermediari o che l’impegno del mediatore sia apparso limitato. Il diritto alla provvigione non viene meno in caso di annullamento o rescissione del contratto, a meno che il mediatore fosse a conoscenza dei vizi che hanno condotto all’invalidità. Si esclude invece che il mediatore possa pretendere la provvigione quando le trattative si interrompono del tutto e riprendono solo successivamente per ragioni autonome e indipendenti dalla sua opera di collegamento. La provvigione può essere sottoposta a una condizione sospensiva, per esempio quella a cui viene subordinato il contratto finale. In questo caso il pagamento al mediatore sorge soltanto nel momento in cui la condizione sospensiva produce i suoi effetti, consolidando l’accordo tra le parti. Il diritto alla provvigione si prescrive in un anno a partire dalla conclusione dell’affare, come, per esempio, nel caso della compravendita immobiliare, dove si prende a riferimento la data di stipula del preliminare. Se intervengono più mediatori nella conclusione dello stesso affare, il compenso ha natura unitaria, pur potendo essere ripartito tra i diversi intermediari a seconda dell’incidenza dei rispettivi apporti. In assenza di pattuizioni contrattuali che stabiliscano l’ammontare della provvigione o di tariffe professionali oppure di usi convenzionali, sarà il giudice a determinarne la misura, operando una valutazione equitativa. Esiste poi un diritto del mediatore al rimborso delle spese sostenute nell’espletamento della propria attività; tale diritto rimane fermo anche quando l’affare non giunge a conclusione, salvo pattuizioni o usi che escludano questa facoltà.
Tra gli obblighi che gravano sul mediatore, figura il dovere di informare le parti riguardo alle circostanze a lui note e rilevanti ai fini della valutazione della sicurezza dell’affare, come eventuali ipoteche o vincoli di altro genere sui beni oggetto di compravendita, oppure situazioni di incertezza sulla solvibilità di una delle parti. Il mediatore risponde anche dell’autenticità delle sottoscrizioni sugli atti che passano per il suo tramite, così come dell’ultima girata dei titoli negoziati. Se svolge la sua attività in modo professionale relativamente a merci o titoli, è tenuto a conservare i campioni delle merci vendute sopra campione, fino a quando possa insorgere una controversia sull’identità della merce, e deve inoltre rilasciare al compratore la lista firmata dei titoli negoziati, annotando gli estremi essenziali del contratto e consegnando a ogni parte una copia sottoscritta di tale annotazione. Qualora il mediatore professionale ometta di adempiere a questi obblighi o presti la propria opera nei confronti di un soggetto notoriamente insolvente o privo di capacità legale di agire, può essere sottoposto a una sanzione amministrativa pecuniaria e, nei casi più gravi, anche a una sospensione fino a sei mesi. Inoltre, il principio di trasparenza prevede che, nel caso in cui il mediatore non riveli a una parte il nome dell’altra, sia tenuto a garantire l’esecuzione del contratto. Quando ha portato a termine la prestazione, subentra nei diritti verso il contraente non nominato. Se successivamente quest’ultimo si manifesta oppure viene nominato dal mediatore, le parti possono agire direttamente l’una contro l’altra, restando ferma la responsabilità del mediatore stesso.
È possibile che una delle parti conferisca al mediatore l’incarico di rappresentarla per tutto ciò che concerne l’esecuzione del contratto già concluso. In simili situazioni, il mediatore può anche prestare fideiussione e ha diritto a essere rimborsato delle spese sostenute. In ogni caso, la natura giuridica della mediazione rimane ben distinta dal mandato, poiché nel contratto di intermediazione l’interesse del mediatore è autonomo e legato esclusivamente alla possibilità di percepire la provvigione.
Nel momento in cui l’intermediazione commerciale viene svolta in modo sistematico e con carattere professionale, si determina l’obbligo di aprire una partita IVA e di iscrivere la propria attività nel Registro delle Imprese o nel Repertorio Economico Amministrativo. È necessario anche effettuare la comunicazione certificata di inizio attività (SCIA) mediante la Comunicazione Unica (ComUnica). Chi esercita professionalmente la mediazione è tenuto a depositare i moduli utilizzati per la propria attività presso l’ufficio competente e a rispettare tutti gli adempimenti fiscali e previdenziali derivanti dalla qualifica di imprenditore. Se l’attività di mediazione è svolta in via occasionale e per un periodo limitato, inferiore a sessanta giorni continuativi nell’arco dell’anno, non trova applicazione la disciplina dell’impresa e non sorge l’obbligo della partita IVA. Rimane però fermo il rispetto dei principi di buona fede e correttezza nell’esercizio dell’intermediazione.
Il legislatore ha previsto l’incompatibilità tra l’attività di intermediazione commerciale, svolta sia in forma d’impresa sia in modalità occasionale, e l’esercizio di altre professioni o la titolarità di rapporti di lavoro dipendente, a eccezione di quelli instaurati con imprese di mediazione. Esiste una parziale deroga se il dipendente pubblico opera a tempo parziale non superiore al cinquanta per cento dell’orario contrattuale. Rimane inoltre vietato cumulare l’attività di mediazione con qualunque altra attività imprenditoriale o professionale, salvo alcune eccezioni specifiche che includono la mediazione comunque esercitata, l’amministrazione di condomini, il ruolo di perito ed esperto o la carica di consulente tecnico del giudice.
Contratto di Intermediazione Commerciale Word Editabile e Compilabile
Mettiamo a disposizione un modello di Contratto di Intermediazione Commerciale in formato Word, facilmente scaricabile. Questo file è completamente modificabile, consentendo l’inserimento delle informazioni mancanti in base alle proprie esigenze.
Contratto di Intermediazione Commerciale PDF Editabile e Compilabile
In questa sezione offriamo il modello di Contratto di Intermediazione Commerciale in formato PDF, facilmente scaricabile. Il file si presta a modifiche, consentendo di aggiungere le informazioni necessarie secondo le proprie esigenze.
