Come Sapere se l’Agente Immobiliare è Iscritto all’Albo

L’agente immobiliare è una figura sempre più diffusa nel settore immobiliare, professionisti abilitati a cui fanno ricorso coloro che intendono l’acquistare, vendere o fittare case e terreni. Questi ha il compito di mettere in contatto due soggetti che devono concludere un affare nella sicurezza di non incorrere in nessuna truffa, certi della competenza e della professionalità del mediatore.

Quando una persona decide di vendere o acquistare una casa, nella maggior parte dei casi e in modo sempre più frequente, decide di rivolgersi a un agente immobiliare: si tratta di un professionista qualificato che lavora presso un’agenzia immobiliare, spesso in franchising, o come libero professionista.
In entrambi i casi il cliente, che non conosce le dinamiche del mondo immobiliare e preferisce affidarsi a un terzo competente, individua l’agente stabilendo con lui un rapporto di fiducia, lo sceglie perché ha specifiche caratteristiche sia di natura formale, come l’iscrizione all’albo e una certa esperienza nel settore, sia caratteriali, come il fatto di essere una persona scaltra, onesta e leale nelle trattative. Come vedremo nello specifico, si tratta di requisiti non generici ma richiesti dall’ordinamento italiano in modo tassativo, tanto da essere contenuti sia nella legge 39/89 che in alcuni articoli del codice civile.

Solo se l’agente presenta tali caratteristiche che gli permettono di concludere l’affare a favore dei clienti, avrà diritto al pagamento della provvigione. Tra i requisiti sopra indicati, ve n’è uno di primaria importanza che rappresenta il presupposto per poter svolgere la professione di mediatore, ed è l’iscrizione all’albo. Questo significa che se vi accorgete che il vostro sedicente agente immobiliare si sta occupando di una compravendita e vi ha già indicato la provvigione che gli spetta, ma poi vi accorgete che non è iscritto all’apposito albo, egli non avrà diritto a essere pagato.
Purtroppo si tratta di un settore molto particolare che ancora oggi è pieno di operatori abusivi, per questo è importante avere gli occhi sempre bene aperti, informandosi prima per evitare pericolosi raggiri.
Nel corso della guida passeremo in rassegna le norme in vigore, alcune pronunce giurisprudenziali ed esempi che si riferiscono a casi concreti, per aiutarvi a districarvi nel difficile mondo degli agenti immobiliari.

L’agente immobiliare sotto la lente di ingrandimento – Quali caratteristiche deve avere

L’agente immobiliare, chiamato anche mediatore, svolge un’attività professionale volta alla vendita, all’acquisto o all’affitto di immobili a uso residenziale o commerciale o terreni su cui erigere future costruzioni. Qualsiasi sia l’oggetto della trattativa, bisogna ricordare che egli deve essere un soggetto imparziale e indipendente rispetto a entrambe le parti in gioco, documentandosi in modo approfondito e opportuno rispetto alla natura dell’immobile, sull’inesistenza di problemi che potrebbero essere trasferiti al nuovo proprietario come gravami, abusi o altre problematiche legate al catasto, alla storia o al vicinato.

La legge che disciplina i requisiti essenziali che devono possedere gli agenti immobiliari è la numero 39 del 1989 da leggere in combinato agli articoli 1754 a 1762 del codice civile, che dettagliano sia i titoli che le competenze necessarie per poter svolgere tale professione. Tra i presupposti richiesti, occorre in primo luogo aver seguito un percorso professionale specifico, aver maturato la giusta esperienza e avere anche un team che lo segue e lo coadiuva nelle ricerche. Infatti, l’egente immobiliare, per poter ottenere l’abilitazione, deve avere dei requisiti personali previsti dalla legge, come
-avere raggiunto la maggiore età
-avere la cittadinanza Italiana-Europea e la residenza nel territorio italiano
-avere la residenza presso la provincia in cui viene fatta l’iscrizione alla Camera di Commercio
-godere dei diritti civili
-avere presentato la relativa domanda per svolgere la professione nella propria Provincia di residenza
-essere dotato le diploma di scuola secondaria superiore.

Oltre a tali presupposti, vengono richiesti anche dei requisiti morali, come
-non essere sottoposto ad alcuna normativa antimafia
-non essere inabilitato, interdetto, fallito o condannato per reati per cui la legge eroghi la reclusione da 2 a 5 anni
-non essere sottoposto neanche a sanzioni accessorie amministrative.

Oltretutto, l’agente immobiliare è soggetto a obblighi di tipo formativo e professionale. Egli, cioè, oltre ad aver superato l’esame di abilitazione per potersi iscrivere al registro delle imprese e al relativo REA (Repertorio Economico Amministrativo) per gli Agenti di Affari in Mediazione, presente in ogni Camera di Commercio. Solo in presenza di tali requisiti può definirsi un agente immobiliare regolarmente iscritto all’albo e dunque con diritto a svolgere la sua professione in modo legale percependo la relativa provvigione.

Agente immobiliare non iscritto all’albo – Quali sono i rischi

I requisiti che abbiamo appena elencato sono obbligatori e tassativamente richiesti dalla legge, nessun agente immobiliare può esimersi dall’esserne dotato. Ne deriva che qualsiasi trattativa avviata o conclusa da soggetti che ne sono privi è illegittima, sia che si tratti di un semplice accordo per la locazione di un immobile, sia che riguardi importanti compravendite di locali a uso civile, industriale o di terreni da costruzione.

Il rischio maggiore in cui si incorre quando ci si fa seguire da un mediatore abusivo è quello della mancanza di tutela in caso di problemi sulla proprietà, di errori commessi per negligenza, incompetenza professionale o mancanza di esperienza. Ricordiamo che qualsiasi errore commesso dall’agente potrebbe causare all’acquirente ingenti perdite economiche, senza che quest’ultimo possa neanche ricevere risarcimento. Inoltre, un agente immobiliare abusivo non è coperto da alcuna polizza che tuteli lui e i clienti da eventuali danni, mentre normalmente i mediatori regolarmente iscritti all’albo ne sono provvisti e per essi la sottoscrizione della polizza è obbligatoria.

Come accorgersi che un agente immobiliare non è iscritto all’albo

Il primo passo da fare quando ci si affida a un mediatore è informarsi sulla presenza dell’abilitazione professionale. In qualità di agenti abilitati, essi vengono inquadrati regolarmente nell’ordinamento giuridico italiano e dunque identificabili con il codice REA e il codice Ateco che viene rilasciato dalla Camera di Commercio, ricordando che il codice Ateco per tale categoria di professionisti è il numero 68.31.

Se sospettate di aver incontrato un abusivo, potete chiedergli di esibire il tesserino rilasciato dalla Camera di Commercio competente per territorio, dotato di foto e nominativo. La prova documentale dell’esistenza dei requisiti è infatti il patentino che lo dichiara Mediatore Immobiliare, Agente di Affari in Mediazione Immobiliare con specifico mandato a Pagamento, Agente di Affari Specializzato in Mediazione Immobiliare.

La presenza e l’esibizione del patentino rappresenta una garanzia per l’utenza, perché oltre a dare prova della sua lealtà e professionalità, lo obbliga a mantenere il segreto professionale nelle questioni che ruotano intorno alla compravendita, all’esistenza di una polizza assicurativa che lo tutela in caso di responsabilità civile e alla conoscenza delle normative di riferimento. Non dimentichiamo che anche questa categoria professionale è soggetta alla formazione professionale continua, che per il cliente rappresenta tutela e affidamento, scurezza di mettersi nelle mani giuste.

Se avete qualche dubbio sulla regolarità dell’agente immobiliare a cui vi siete rivolti, potete controllare voi stessI presso la Camera di Commercio dove svolge la sua attività, verificando se l’iscrizione e il numero che vi ha indicato sono esatti e se il codice di riferimento è quello dei mediatori e non di altre figure professionali.

Quali sono le conseguenze di un mandato attribuito a un agente immobiliare abusivo

Nonostante l’esperienza e l’astuzia di un agente immobiliare abusivo, ci sono alcuni segnali che fanno capire che si tratta di una persona non autorizzata o che, sebbene brava, non è professionalmente preparata dal punto di vista delle nuove normative. Se pensate che qualcosa non è chiaro, provvedete immediatamente a fare le vostre indagini e se vi accorgete che non è iscritto all’albo, cessategli ogni mandato e abbandonate ogni operazione che gli avete affidato.

Il passo successivo è quello di segnalare l’accaduto alla Camera di Commercio della vostra città dando una spiegazione analitica dell’accaduto e una descrizione dell’agente immobiliare abusivo, con i dati identificativi e tutto quanto possa essere di aiuto alle autorità competenti. Parliamo di una copia del mandato, della documentazione che ti jha consegnato ed eventualmente della sede in cui opera.

Questo atteggiamento di denuncia aiuterà non solo voi a non cadere nel tranello fino in fondo, ma eviterà anche agli altri di incorrere nello stesso errore. Non dimentichiamo che a fronte di un numero esiguo di soggetti abusivi che si spaccia per professionisti del settore, ve ne sono tanti altri che lavorano duramente, pagando le tasse e osservando le prescrizioni normative. Agenti immobiliari che svolgono il proprio mandato con trasparenza e lealtà, mettendo a disposizione le proprie conoscenze ai clienti per eseguire operazioni regolari. Dopo la denuncia alla Camera di Commercio, vi consigliamo di trovare un altro agente immobiliare affinché vi segua e vi permetta di raggiungere l’obiettivo prefissato.

La tesi della giurisprudenza sul mancato pagamento all’agente immobiliare abusivo

Nel caso in cui doveste accorgervi che il mediatore immobiliare non è iscritto all’albo solo dopo che la trattativa è conclusa, ricordate che potete far valere il vostro diritto rifiutandovi di pagare la sua provvigione. Secondo una giurisprudenza consolidata, infatti, un agente abusivo non deve essere retribuito perché solo chi svolge tale professione regolarmente matura il diritto alla relativa retribuzione.

Si è così espressa la Corte di Cassazione con la pronuncia numero 16147/10 e con la sentenza Cassazione Civile sezione III numero 10205 del 10 maggio 2011 nella quale la Suprema Corte ha ribadito che il mediatore immobiliare che non risulta iscritto nei ruoli degli Agenti di Affari in Mediazione ex articolo 6 legge numero 39 del 3 febbraio 1989 non vanta alcun diritto alla provvigione né può pretendere compensi neanche con l’azione di arricchimento senza giusta causa.

Non solo, applicando l’articolo 8 della medesima legge, il mediatore che non ha iscrizione all’albo deve restituire ai contraenti le provvigioni eventualmente percepite, escludendo ogni possibilità di ricevere compensi per il lavoro svolto. L’agente, insomma, ai sensi dell’articolo 2034 del codice civile, non solo non matura il diritto a percepire la provvigione ma deve al contempo restituire eventuali somme percepite. Basti pensare che egli non può neanche esercitare l’azione di indebito oggettivo disciplinata dall’articolo 2033 del codice civile, poiché esclusa espressamente dal legislatore.

In via esemplificativa, l’istituto dell’indebito oggettivo si fonda sull’assenza di causa dell’avvenuta attribuzione patrimoniale, mentre in questo caso è lo stesso legislatore ad aver stabilito che il mancato compenso è una sanzione da comminare all’abusivo agente immobiliare per aver posto in essere un’attività illecita perché mancante del titolo abilitativo.

Altri casi in cui è possibile non pagare il mediatore immobiliare

L’acquisto o la vendita di un immobile risultano sempre operazioni molto complesse perché necessitano di una ricerca mirata sulla situazione catastale e amministrativa degli immobile, sulla verifica della giusta quotazione proposta e sulla solvibilità dell’acquirente. Una serie di attività che richiedono competenza, capacità di interagire con i clienti e un entourage di figure professionali che coadiuvano l’agente, trovando la giusta soluzione. Spesso l’agente accompagna i clienti fino all’atto notarile, producendo atti di provenienza, documenti che attestano il regime di comunione o separazione di beni degli acquirenti, verifica il regime IVA da applicare e organizza le modalità di pagamento, eventuali acconti e saldi.

Proprio per questo deve mostrarsi una persona professionalmente qualificata e pronta, oltre ad avere i requisiti di cui abbiamo parlato sin qui. A tal fine la giurisprudenza e la dottrina concordemente hanno rilevato altre cause che legittimano i clienti a non versare la provvigione all’agente immobiliare. Oltre all’ipotesi di mancata iscrizione all’albo, i contraenti possono rifiutarsi di versare la somma pattuita quando il mediatore non abbia svolto il suo mandato con professionalità e cioè quando sia venuto meno all’obbligo di correttezza e indipendenza.

Ricordiamo, infatti, che il mediatore non può avere alcun rapporto con le parti tale da indurli a dubitare della sua terzietà e neutralità. Se quindi egli si trova in un rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con uno dei contraenti vi sarà senza dubbio un rapporto squilibrato, che farà pendere l’ago della bilancia a favore del suo “dominus” e non dell’altro cliente. Questo significa, in termini pratici, che il mediatore deve agire nell’interesse sia di un contraente che dell’altro, indipendentemente dai rapporti personali o lavorativi che li legano al di fuori dell’operazione immobiliare da concludere.

Conclusioni

La professione svolta dall’agente immobiliare presenta diversi profili di complessità, per questo è importante porre massima attenzione alla scelta del professionista, prendendo informazioni da persone che hanno già concluso affari con lui e sempre dopo aver verificato che sia un agente regolarmente iscritto all’albo. A tal fine consigliamo di non firmare ma moduli, documenti o mandati in bianco ma di verificare preliminarmente che l’incarico assunto per la vendita, la proposta di acquisto o il modulo da sottoscrivere sia firmato personalmente dal mediatore o dai mediatori che si stanno occupando dell’operazione.

Per le operazioni immobiliari particolarmente complesse, infatti, la legge consente di affidarsi a più agenti immobiliari che collaboreranno nell’interesse dei contraenti per concludere l’affare in modo ottimale.

Si tratta dell’articolo 1758 del codice civile che prevede la possibilità di incaricare più agenti immobiliari per uno stesso affare: in questo caso, però, i contraenti devono pagare la provvigione a ciascuno di essi secondo la quota pattuita inizialmente. Ricordiamo che la provvigione va versata da entrambe le parti e non spetta a uno solo dei clienti perché ciascun contraente ha goduto della sua prestazione.

Ovviamente, nel rispetto di quanto detto sin qui, le parti dovranno verificare la regolarità di tutti i mediatori, con la possibilità, qualora si accorgessero che uno di essi non è iscritto regolarmente all’albo, di revocargli il mandato o di rifiutargli il pagamento della provvigione, se l’operazione è già conclusa. In ogni caso le parti sono tenute a pagare gli altri agenti immobiliari che risultano regolari e che hanno svolto il proprio compito in modo corretto, leale e professionale, secondo le indicazioni dei propri clienti.