In questa guida presentiamo un modello di Richiesta Liberatoria per Spese Condominiali disponibile in formato Word e PDF, entrambi editabili e compilabili. Questo strumento è pensato per semplificare la gestione delle spese condominiali, permettendo di avere a disposizione un documento pratico e funzionale.
Indice
Richiesta Liberatoria per Spese Condominiali
La richiesta di un’attestazione liberatoria in materia di spese condominiali riveste un ruolo fondamentale nel momento in cui ci si accinge a vendere o acquistare un immobile all’interno di un condominio. L’importanza di questo documento si comprende in particolare al momento della compravendita, poiché è interesse legittimo del futuro acquirente conoscere l’eventuale esistenza di morosità pregresse del venditore nei confronti del condominio. Sotto questo profilo, una chiara certificazione sullo stato dei pagamenti aiuta a prevenire possibili contenziosi e garantisce la massima trasparenza nell’operazione di trasferimento dell’immobile.
È consigliabile affrontare il tema dell’attestazione già in sede di preliminare di vendita, stabilendo che il venditore si impegni a richiedere e fornire, entro la data fissata per il rogito notarile, un documento sottoscritto dall’amministratore del condominio che illustri la situazione dei pagamenti fino a quel momento effettuati. La questione non è di poco conto, poiché il codice civile (in particolare l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione) stabilisce un vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente per il pagamento delle spese condominiali relative all’anno precedente alla cessione e a quello in cui avviene la vendita. In virtù di questa disposizione, il nuovo proprietario può essere chiamato a saldare debiti condominiali contratti dal vecchio proprietario e, successivamente, rivalersi nei suoi confronti per ottenere la restituzione di quanto versato.
L’emissione dell’attestazione liberatoria, per ragioni di privacy e per il fatto che solo il condòmino stesso è parte del rapporto con l’amministratore, può essere richiesta unicamente dal venditore, che tuttavia ha la facoltà di delegare un professionista o un intermediario di fiducia. L’amministratore non può rilasciare documentazione a soggetti estranei al condominio senza esplicita autorizzazione del diretto interessato. Dal punto di vista del contenuto, l’attestazione non si limita a certificare la regolarità nei pagamenti riferita al periodo più recente, ma abbraccia anche le annualità precedenti. Generalmente, infatti, vengono indicate in modo chiaro le voci per le quali il venditore risulta moroso e gli eventuali saldi ancora da corrispondere. È importante non confondere il concetto di liberatoria con un’esenzione effettiva da qualunque obbligo: l’attestazione, infatti, ha valore di certificazione relativa allo stato dei pagamenti, ma non sottrae il venditore alla responsabilità per debiti pregressi eventualmente emersi in un secondo momento, né lo pone al riparo da futuri conguagli. Se le somme dovute non possono ancora essere quantificate con precisione al momento della richiesta, sarà possibile che venga formulata una richiesta di pagamento direttamente al nuovo proprietario; in tale situazione, come anticipato, l’acquirente potrà poi rivalersi sul venditore. È inoltre utile che nel documento si faccia menzione della presenza di delibere già approvate dall’assemblea e non ancora eseguite o perfezionate, che prevedano lavori straordinari. Questi interventi possono comportare spese anche di rilevante entità, ed è cruciale stabilire chi debba sostenerle. Salvo diversi accordi tra le parti, la giurisprudenza (Cassazione Civile, sentenza n. 15547/2017) ritiene che i costi per lavori straordinari restino in capo a chi era proprietario al momento dell’approvazione dell’intervento. Ciò significa che, se le opere sono state deliberate prima del passaggio di proprietà, è il venditore a doverne sopportare gli oneri, indipendentemente dal fatto che i lavori vengano eseguiti, in tutto o in parte, quando l’immobile è già passato nelle mani dell’acquirente. Qualora quest’ultimo si trovi a pagare anticipatamente, avrà il diritto di chiedere il rimborso al venditore.
Riguardo agli eventuali costi richiesti dall’amministratore per il rilascio del documento, la legge non prevede una tariffa fissa né stabilisce espressamente se sia dovuto un compenso. Nella prassi si è diffusa l’abitudine di richiedere una somma che spesso si aggira sui 50 euro, giustificata dal lavoro di controllo contabile e di verifica che l’amministratore deve compiere prima di emettere la dichiarazione liberatoria. È bene che il venditore ne sia al corrente fin dall’inizio, così da non trovarsi impreparato.
Oltre alla verifica sullo stato di pagamento degli oneri condominiali, la richiesta di attestazione può riguardare anche eventuali controversie pendenti: sapere se esistono liti in corso con il condominio, o cause che coinvolgono l’unità immobiliare venduta, permette al futuro acquirente di avere una visione completa e di valutare la situazione sotto il profilo economico e legale. Se, per esempio, è in discussione la validità di una delibera assembleare, conoscere l’esistenza di un giudizio aperto consente di comprendere potenziali implicazioni a carico del nuovo proprietario, incluse eventuali spese legali. Solitamente, all’interno dell’attestazione relativa alle liti, è indicato lo stato del giudizio per ciascun procedimento in cui il condominio è parte, con un accenno ai relativi costi già sostenuti o prevedibili in futuro.
Per quanto riguarda i tempi necessari al rilascio di questa documentazione, non vi è una norma specifica che imponga un termine tassativo. Di solito, se non esistono prescrizioni più puntuali nel regolamento condominiale, si procede in base al criterio della ragionevolezza, facendo in modo che l’attestazione sia disponibile in tempo utile per le esigenze del venditore. In caso di compravendita, la sua utilità principale è quella di poterla allegare al rogito notarile o, comunque, di metterla a disposizione del notaio che redige l’atto. È dunque importante che chi ha bisogno della certificazione segnali con chiarezza la data entro la quale occorre ottenerla. Se l’amministratore si rifiuta ingiustificatamente di rilasciare l’attestazione o se si verifica un ritardo tale da pregiudicare gli interessi del condòmino, ci si potrebbe trovare di fronte a una gestione irregolare. In casi estremi, il condòmino che subisce il danno, potendo dimostrare di aver agito correttamente e in tempi congrui, potrebbe persino chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore, considerato che la mancata collaborazione su questo fronte è qualificabile come grave irregolarità (articolo 1129, comma 12, numero 7, codice civile).
L’utilità pratica di tutto questo risiede essenzialmente nella trasparenza e nella certezza dei rapporti tra venditore, acquirente e condominio. Nel momento in cui si effettua il trasferimento di un immobile, non basta che le parti si accordino privatamente sul prezzo e sulle condizioni: è indispensabile rendere esplicita la posizione debitoria o creditoria nei confronti del condominio, affinché chi compra non scopra in un secondo momento di dover sostenere un esborso aggiuntivo inatteso. La legge prevede, infatti, la responsabilità dell’acquirente sulle pendenze condominiali nei limiti temporali prima richiamati, ragion per cui, in sede di trattativa, le parti dovrebbero riservare la massima attenzione all’ottenimento e all’analisi dell’attestazione rilasciata dall’amministratore. In tal modo, si procede con maggiore serenità e chiarezza, e si evitano future rivendicazioni o controversie giudiziarie.
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