Il contratto di locazione è l’accordo vigente tra due o più parti in cui una si obbliga a far godere una cosa mobile o una cosa immobile all’altra parte per un certo tempo e verso un determinato corrispettivo. La disciplina locatizia fa distinzione tra immobili destinati all’uso abitativo e immobili destinati ad un uso diverso da quello abitativo, tra cui rientra anche quello legato alle attività commerciali.
La locazione pone a carico delle parti diversi obblighi. Tra quelli del locatore ci sono: consegnare la cosa, mobile o immobile, al fine di consentirne all’altra parte il libero godimento; fare in modo che la cosa in questione sia in stato da servire all’uso convenuto e mantenerla in tale stato per tutta la durata della locazione medesima; garantirne il pacifico godimento. Diversamente, obblighi del conduttore o locatario sono: pagare il corrispettivo dovuto per i canoni pattuiti e riconsegnare la cosa locata al termine del rapporto contrattuale oppure laddove la locazione non venga rinnovata. Infatti è possibile non rinnovare il periodo normativamente previsto secondo la configurazione quattro più quattro, per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo oppure, secondo l’impostazione sei più sei, relativamente a quelli destinati ad uso diverso da quello abitativo.
Il contratto di locazione ad uso abitativo può essere convenuto anche per periodi di tempo più brevi, potendosi definire questi ultimo contratti transitori per motivi di lavoro o di studio, da comprovarsi secondo apposita documentazione.
Per poter evitare il rinnovo delle annualità di locazione previste dal contratto é necessario inviare formale comunicazione al locatore dalla quale si evinca espressamente la volontà di non voler rinnovare il suddetto contratto.
In questo modo il rapporto locatizio si interromperebbe. Diversamente, lo stesso avrebbe termine secondo quanto stabilito dal contratto medesimo. La durata potrebbe anche essere stabilita secondo la normativa prevista per l’applicazione dell’equo canone in modalità tre più due ma la scelta viene rimessa alle parti.
La locazione viene disciplinata dalla norma di cui all’articolo 1571 del Codice Civile oltre che dalla normativa prevista nell’ambito della legislazione speciale.
Indice
Locazione di immobili uso abitativo
La locazione di beni immobili ad uso abitativo viene disciplinata sia dal Codice Civile che dalla Legge numero 392 del 1978. Tale normativa stabilisce innanzitutto la durata prevista per legge dei contratti di locazione destinati all’abitazione e non ad attività diverse, come nel caso di quelle commerciali. Pertanto, è possibile applicare, anche in caso di contratti che prevedano una durata inferiore, le norme di cui sopra. La legge tutela il conduttore o locatario proprio laddove venga pattuita una durata inferiore rispetto a quanto previsto dalla suddetta normativa di riferimento. Tra i requisiti previsti per gli immobili destinati ad uso abitativo rileva, prima di tutto, la dichiarazione di agibilità dell’immobile rilasciata dal locatore stesso, capace di attestare le condizioni di igiene, sicurezza e salubrità dell’immobile stesso. Inoltre, è richiesto anche il rilascio dell’attestato di prestazione energetica, cosiddetto APE, in mancanza del quale il locatore è passibile di debita sanzione amministrativa. All’interno del contratto stipulato tra il locatore ed il conduttore devono essere presenti, dunque, le generalità dei contraenti affinché possano essere agevolmente identificati, al fine di poter correttamente registrare lo stesso presso le opportune sedi, nonché tutti gli elementi idonei ad individuare il bene locato, comprese le indicazioni e le generalità di tipo catastale. A tal fine, è opportuno sottolineare che la disciplina relativa agli immobili ad uso abitativo incontra dei limiti con riferimento a specifiche tipologie catastali di immobili. Nello specifico questa non può applicarsi agli immobili vincolati, a quelli identificati come di lusso, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, infine, agli alloggi che vengono locati esclusivamente per finalità turistiche.
Locazione di immobili uso commerciale
Il rapporto locatizio volto a regolamentare gli interessi tra le parti di cui una abbia necessità di svolgere una determinata attività commerciale al suo interno, è disciplinato dalla Legge numero 392 del 1978 con riferimento alla normativa specificatamente prevista per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo. Tale espressione si riferisce ad attività come quelle industriali, commerciali ed artigianali, con l’esclusione delle attività prettamente agricole. Inoltre, tali attività possono essere svolte anche con finalità turistiche oppure riguardare l’esercizio abituale di una professione come, ad esempio, quella legale. La disciplina della locazione commerciale è applicabile anche alle pertinenze come garage, cantine e magazzini se preventivamente collegate all’esercizio dell’attività commerciale stessa. Anche nel caso delle locazioni commerciali il locatore deve rilasciare l’attestato di prestazione energetica che consenta di individuare i livelli e il grado delle prestazioni energetiche correlate all’immobile locato. Come per i contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativo, anche per quelli destinati ad attività diverse, come quelle commerciali, è previsto l’inserimento delle opportune generalità delle parti contraenti, oltre l’individuazione corretta dell’immobile stesso, comprensiva dei dati catastali, nonché delle altre informazioni regolamentate dalle parti stesse tra cui l’importo del canone locatizio e la durata della locazione. Il suddetto contratto può contenere anche norme relative a miglioramenti e addizioni apportate dal conduttore e disciplinarne le correlate conseguenze. Possono essere agevolmente dichiarate nulle tutte le clausole inserite nel predetto contratto che contrastino con le norme imperative di riferimento, con la conseguenza che queste ultime troveranno automatica applicazione all’interno del contratto stesso che sia stato redatto in maniera contraria a quanto previsto dalla legge.
Il catasto immobiliare
Il catasto rappresenta quel registro all’interno del quale sono presenti tutti gli immobili riferibili ad un certo territorio di competenza. Tali immobili vengono qui identificati in maniera specifica, grazie ad un rilevamento di terreni ed edifici realizzato tramite mappe e peculiari rilievi geografici. Il tutto viene conseguentemente annotato all’interno di un apposito registro che contiene ogni genere di informazione utile ad identificare un certo immobile. Si parla, infatti, di dati catastali laddove compaiano lettere e numeri composti in ordine progressivo che siano idonei ad identificare un preciso lotto ed una debita particella all’interno della quale compaia un immobile che presenti determinate misure occupando un preciso spazio all’interno del lotto stesso. Si tratta di informazioni utili tanto al cittadino quanto all’ente comunale, provinciale o regionale che ne abbia la competenza e la gestione. Dal registro catastale si possono, dunque, evincere informazioni relative al proprietario o possessore di un certo bene immobile, nonché la presenza di vincoli, rendite o di eventuali diritti sugli immobili stessi.
Oltre al catasto immobiliare esiste anche il catasto stradale che consente di individuare la competenza di proprietà o gestione di un certo tratto stradale all’interno del territorio nazionale.
Il catasto immobiliare, invece, raccoglie: le indicazioni sulla proprietà del bene immobile; i dati relativi alla sua geo localizzazione; l’identificazione specifica mediante i parametri di riferimento legati al Comune di competenza, al numero di mappa, alla sezione, al numero di particella e al subalterno; la destinazione d’uso; la classe di redditività e la specifica categoria. Pertanto, assumere informazioni specifiche sui beni immobili è possibile proprio mediante le informazioni raccolta presso gli archivi catastali specifici con relativa competenza di gestione all’ente al quale la stessa viene affidata.
Le categorie catastali
All’interno del registro catastale la presenza di diverse tipologie di immobili viene resa possibile dalla previa classificazione degli stessi secondo parametri preventivamente individuati. La presenza di debite categorie all’interno del registro catastale svolge la funzione di individuare correttamente a destinazione d’uso degli immobili in esso annotati.
Questi, infatti, vengono raggruppati all’interno di una medesima categoria che presenti gli stessi elementi individuanti con relativa attribuzione di una rendita catastale. Tali categorie vengono denominate seguendo l’ordine alfabetico dalla lettera A alla lettera F. La differente rendita catastale ha la funzione di consentire anche una diversa tassazione relativa ai pagamenti legati alle imposte comunali come l’IMU.
La classificazione degli immobili prevede, dunque, alla lettera A l’inserimento di alloggi e uffici privati; alla lettera B, il riferimento a scuole, uffici pubblici ed ospedali; alla lettera C, attività commerciali; alla lettera D, immobili aventi destinazioni speciali come stabilimenti industriali, teatri o cinema; alla lettera E appartengono immobili destinati ad aeroporti, stazioni ferroviarie, edicole e chiese; alla lettera F sono riconducibili immobili relativi a fabbricati non agibili o abitabili. A loro volta questi gruppi vengono suddivisi in ulteriori sotto categorie catastali. Ad esempio, le abitazioni di tipo signorile vengono identificate con la lettera A1, le abitazioni di tipo civile con la categoria catastale A2 e così via.
La categoria catastale C1 e le attività commerciali
La categoria catastale del gruppo C1 comprende al suo interno immobili che possono legittimamente ospitare attività commerciali, mentre il gruppo C2, comprende locali di deposito e magazzini e, progressivamente, a seguire secondo l’ordine numerico, laboratori artistici, locali per esercizi sportivi privati, stabilimenti di acque per le cure termali, scuderie e stalle, autorimesse e tettoie.
Dunque, gli immobili ricompresi nella categoria C1 consentono di inserire al loro interno attività commerciali legate all’apertura di negozi e botteghe, dovendo possedere il requisito preferenziale dell’apertura fronte strada, potendo comunque scegliere locali che non presentino tale caratteristica. L’immobile può consistere, inoltre, in un solo vano ma anche in più vani e può presentare una diversa metratura che verrà calcolata interamente ai fini della previgente tassazione stabilita per la specifica categoria catastale di riferimento.