In questa guida mettiamo a disposizione un modello di preliminare di compravendita per box auto, scaricabile in formato Word e PDF e completamente editabile e compilabile.
Indice
Preliminare di Compravendita Box Auto
Il preliminare di compravendita di un box auto è, a tutti gli effetti, un preliminare immobiliare, anche se il bene è “solo” un garage, giuridicamente è un’unità immobiliare a sé (categoria C/6 o assimilata, oppure un posto auto con autonomo subalterno) e il contratto che ne prefigura la vendita segue le stesse regole di forma, registrazione e tutela di un preliminare per appartamento. La funzione del preliminare è quella di vincolare oggi venditore e acquirente a concludere domani il rogito davanti al notaio, fissando da subito il prezzo, i tempi, le modalità di pagamento e le condizioni della vendita; fino al definitivo non c’è ancora trasferimento di proprietà, ma sorge un obbligo giuridico reciproco di rispettare gli impegni assunti.
Sul piano della forma il preliminare deve essere redatto per iscritto, con un contenuto minimo che richiami i dati delle parti, la descrizione precisa del box, il prezzo e i termini per il rogito; la forma scritta è richiesta a pena di nullità perché il contratto definitivo dovrà essere a sua volta in forma scritta idonea alla trascrizione. Il preliminare può essere una semplice scrittura privata tra le parti, può essere firmato in agenzia o, in alternativa, può assumere sin dall’inizio la forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata dal notaio. Questa scelta incide sulla possibilità di trascrivere il preliminare: solo se il documento è notarile o con firme autenticate si può procedere alla trascrizione nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, con la cosiddetta funzione “prenotativa” che blocca sul box l’effetto di successive trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli intervenute dopo la trascrizione del preliminare e prima del rogito.
Per un bene come il box, spesso usato come garanzia o in condominio, la trascrizione del preliminare può essere opportuna quando ci sono dubbi sulla situazione ipotecaria del venditore o quando i tempi per arrivare al rogito sono lunghi.
La registrazione fiscale del preliminare è obbligatoria a prescindere dalla forma. L’Agenzia delle Entrate ricorda che il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere registrato entro trenta giorni dalla sottoscrizione, sia se redatto per scrittura privata non autenticata sia se stipulato per atto notarile; in questo secondo caso è il notaio a curare la registrazione nei trenta giorni.
Alla registrazione si paga un’imposta di registro fissa e, se nel preliminare sono previsti pagamenti, un’imposta proporzionale sugli importi versati a titolo di caparra confirmatoria e di acconto prezzo. La disciplina è stata recentemente ritoccata, ma lo schema resta quello di una tassa fissa (oggi 200 euro) e di una quota percentuale sugli importi anticipati, che verrà poi scomputata dall’imposta dovuta in sede di rogito; permane anche l’imposta di bollo sulla scrittura in misura di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe.
Per il promissario acquirente di un box questa registrazione è fondamentale: dimostra la serietà dell’accordo e consente, se necessario, di chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile.
Nel descrivere il box nel preliminare è indispensabile fare attenzione alla sua natura giuridica. Molti box sono beni completamente autonomi, che il proprietario può vendere senza particolari vincoli; altri, invece, sono “parcheggi pertinenziali” realizzati ai sensi della legge Tognoli (legge 122/1989) o su aree pubbliche o condominiali con vincoli particolari. In origine i parcheggi Tognoli, pubblici o privati, non potevano essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare cui erano legati da vincolo pertinenziale, pena la nullità dell’atto di cessione; oggi, a seguito delle modifiche introdotte nel 2012, è consentita la cessione separata dei parcheggi pertinenziali realizzati in base all’articolo 9, comma 1, della Legge 122/1989, a condizione che siano comunque destinati a pertinenza di altra unità immobiliare nello stesso Comune.
Ciò significa che, prima di firmare un preliminare, occorre verificare se il box è soggetto a un vincolo di pertinenzialità, come è trascritto nei registri immobiliari e quali condizioni il Comune pone per il suo trasferimento. Ancora diverse sono le ipotesi di box o posti auto realizzati su aree pubbliche con convenzioni che vietano la vendita separata dall’appartamento o che richiedono autorizzazioni specifiche; in questi casi un preliminare che ignori tali vincoli espone le parti al rischio di nullità del futuro rogito.
Un buon preliminare di compravendita di box auto deve affrontare anche i profili condominiali e urbanistici. Se il box fa parte di un complesso condominiale, il venditore dovrebbe dichiarare l’assenza di delibere che limitino l’uso dei garage o che impongano lavori straordinari in corso, indicare le spese ordinarie e straordinarie deliberate e chi le sopporterà tra promittente venditore e promissario acquirente in base alla data del rogito. Sul fronte urbanistico, il venditore dovrebbe garantire la conformità edilizia del box, la regolarità del titolo abilitativo e l’assenza di abusi nella realizzazione o nella trasformazione del vano. Nel documento è prassi inserire anche l’impegno a consegnare al rogito attestato di prestazione energetica se dovuto, regolamento condominiale e certificazioni degli impianti. Molto spesso il preliminare prevede una caparra confirmatoria al momento della firma e la corresponsione di ulteriori somme in periodi successivi, magari in coincidenza con il rilascio di mutuo o con la rimozione di gravami. La caparra confirmatoria, oltre alla funzione di stimolo all’adempimento, offre una tutela in caso di inadempimento: se il venditore non adempie, l’acquirente può chiedere il doppio di quanto versato; se è l’acquirente a tirarsi indietro, il venditore trattiene la caparra. Altre somme possono essere qualificate come acconti sul prezzo, con la conseguenza che, in caso di risoluzione, il loro destino va regolato dalla disciplina generale e dalle clausole inserite nel contratto: in assenza di patto che le trasformi in penale, l’acconto va restituito. Per questa ragione, soprattutto nei preliminari di box acquistati in costruzione, è fondamentale distinguere chiaramente caparre e acconti, perché la legge sugli immobili da costruire prevede, nei casi di acquisto su carta, particolari garanzie (fideiussione, polizza decennale) che tutelano anche l’acquirente di un box nella fase di costruzione.
Un altro profilo rilevante è quello della tutela del promissario acquirente rispetto a ipoteche, pignoramenti e altri vincoli. Il preliminare che non sia trascritto non lo protegge da trascrizioni e iscrizioni successive contro il venditore; se tra il preliminare e il rogito il venditore contrae debiti, subisce pignoramenti o iscrive nuove ipoteche sul box, il promissario acquirente potrebbe trovarsi a dover acquistare un bene gravato o, nei casi peggiori, perdere la priorità sull’acquisto. La trascrizione del preliminare, invece, fa in modo che il contratto definitivo, quando sarà stipulato, prevalga sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la data della trascrizione del preliminare, come chiarisce l’articolo 2645-bis.
È un costo in più, ma spesso ben speso, specie se tra preliminare e rogito passano mesi o anni.
Infine, non va dimenticato che il preliminare di compravendita del box può già contenere clausole sulle agevolazioni fiscali che le parti intendono invocare al rogito. Per esempio, se il box verrà acquistato come pertinenza di una prima casa e sussistono i requisiti per l’agevolazione, è opportuno che il promissario acquirente dichiari fin da subito l’intenzione di avvalersene e che si precisi se il box è situato nello stesso Comune dell’abitazione o nel condominio dove si trova l’appartamento. La guida dell’Agenzia delle Entrate all’acquisto della casa ricorda che l’agevolazione “prima casa” può estendersi anche a un box pertinenziale acquistato separatamente, purché il vincolo pertinenziale sia dichiarato in atto e ricorrano le condizioni di legge.
Una corretta impostazione già nel preliminare evita fraintendimenti in sede di rogito e consente al notaio di calibrare imposte e dichiarazioni fin dall’inizio.
Preliminare di Compravendita Box Auto Word Editabile e Compilabile
Di seguito è disponibile il modello preliminare di contratto di compravendita per box auto in formato Word, scaricabile e modificabile per inserire le informazioni mancanti.
Preliminare di Compravendita Box Auto PDF Editabile e Compilabile
In questa sezione è disponibile il modello preliminare di compravendita per box auto in formato PDF, scaricabile e modificabile per inserire le informazioni mancanti.
