In questa guida presentiamo un modello di Preliminare di Vendita, disponibile in formato Word e PDF, che è editabile e compilabile. Questo strumento è progettato per facilitare la gestione delle transazioni immobiliari tra più proprietari, offrendo un formato chiaro e professionale.
Indice
Preliminare di Vendita con più Proprietari
Il contratto preliminare di vendita con più proprietari, quando l’immobile oggetto della futura compravendita rientra nello schema della multiproprietà, costituisce un tema di particolare interesse sia dal punto di vista pratico che dal punto di vista giuridico. L’istituto della multiproprietà, infatti, ricomprende diverse figure accomunate dalla compresenza di una pluralità di diritti di godimento che si esercitano in modo turnario sullo stesso bene. Tale molteplicità di situazioni giuridiche, che coinvolge i rapporti tra i diversi proprietari e le peculiarità di ogni singolo diritto di godimento, richiede una particolare attenzione nella redazione del preliminare di vendita, per fare in modo che siano rispettate le norme sulla forma, sulla determinatezza dell’oggetto e sulla trascrivibilità nei pubblici registri, nel rispetto delle regole poste dal Codice Civile e dalla disciplina consumeristica di matrice europea.
La multiproprietà ha una storia legislativa relativamente recente, legata principalmente al recepimento di direttive europee che hanno introdotto garanzie e diritti a favore dei consumatori. La direttiva 94/47/CE, recepita in Italia attraverso il D.Lgs. n. 427/1998, ha poi trovato definitiva collocazione nel Codice del Consumo (D.Lgs. n. 206/2005). Successivamente, la materia è stata nuovamente oggetto di intervento con la direttiva n. 122/2008, recepita tramite il D.Lgs. n. 79/2011, noto come Codice del Turismo, il quale ha esteso le tutele consumeristiche anche ai contratti di multiproprietà alberghiera e ai contratti di scambio o rivendita. Tali interventi hanno riconosciuto in capo al consumatore una serie di diritti e garanzie, tra cui, ad esempio, l’obbligo per il fornitore di fornire informazioni chiare e dettagliate e il diritto di recesso entro termini più ampi rispetto a quanto previsto in altre tipologie contrattuali. Nel contesto del Codice del Consumo e del Codice del Turismo, la multiproprietà viene definita come il contratto di godimento a tempo parziale di un bene immobile con cui il consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di utilizzare periodicamente, per un tempo determinato, uno o più immobili. Tale definizione, che trova riscontro in dottrina (Caselli) e nella giurisprudenza, mette in evidenza la natura turnaria del godimento, in virtù della quale ciascun titolare è legittimato all’uso esclusivo della porzione immobiliare soltanto per un periodo prestabilito.
La forma di multiproprietà più diffusa è di tipo immobiliare. In questo caso, il titolare acquista un diritto reale pieno ed esclusivo, trasmissibile e opponibile erga omnes, riferito a una quota dell’immobile e, al contempo, alle parti comuni di un più ampio complesso condominiale. La peculiarità consiste nel fatto che il godimento non è perpetuo nel senso tradizionale del termine, bensì turnario: ciascun comproprietario può utilizzare l’immobile in uno specifico periodo dell’anno, mentre per il resto del tempo il diritto di godimento è attribuito ad altri contitolari. Tale diritto, seppur parziale nel tempo, è considerato dalla dottrina e dalla giurisprudenza come pienamente equiparabile a un diritto reale, con la conseguenza che il titolare può esperire le azioni previste dal codice civile a difesa della proprietà (a partire dall’art. 949 c.c.) e delle situazioni possessoree. L’immobile in multiproprietà può essere strutturato in maniera tale che il singolo titolare acquisti la quota di una specifica unità immobiliare e i millesimi delle parti comuni, oppure che si diventi comproprietari in modo indiviso di tutto il complesso, con il diritto di godere di una determinata porzione in un dato periodo dell’anno. In entrambi i casi, l’ordinato utilizzo delle parti comuni e delle singole porzioni immobiliari richiede un regolamento di comunione che disciplini gli aspetti gestori ed economici, la manutenzione e, soprattutto, la turnazione nell’uso dell’immobile, eventualmente derogando ad alcune norme codicistiche sulla comunione (come gli artt. 1102 e 1111 c.c.). Una species particolare è la multiproprietà alberghiera, dove oggetto del diritto turnario è un immobile destinato a finalità turistico-ricettive e gestito da un’impresa alberghiera. In questo caso, l’esercizio del diritto di godimento non è autonomo come nella multiproprietà immobiliare classica, bensì indiretto, poiché il titolare ha necessità della cooperazione dell’albergatore per fruire concretamente del bene. Tale situazione si riscontra, ad esempio, quando si acquista una frazione di proprietà di un albergo o di una Residenza Turistico Alberghiera (R.T.A.) che comprenda camere o appartamenti con cucina, senza sostenere i costi aggiuntivi dei servizi alberghieri, se non quelli strettamente necessari a garantire la fruizione ordinata e confortevole degli spazi. La dottrina (Tassoni e Morello) sottolinea che il godimento si realizza solo mediante l’attività del gestore, il che distingue la multiproprietà alberghiera dalla multiproprietà immobiliare pura. Un ulteriore vantaggio per le imprese turistiche è la possibilità di finanziarsi grazie alla vendita delle singole unità, come evidenziato anche nel documento del Consiglio Nazionale del Notariato (Studio n. 230-2018/P).
All’interno di questo quadro, il contratto preliminare di vendita inerente un diritto di multiproprietà richiede un’attenzione ancora maggiore rispetto a un preliminare di compravendita ordinario. Si tratta di un accordo attraverso il quale le parti si obbligano a concludere in futuro il contratto definitivo di vendita, ma che, ai sensi dell’art. 1351 c.c., deve rivestire la stessa forma scritta prevista per il contratto definitivo pena la nullità. Nel caso della cessione di un immobile in multiproprietà, il preliminare dev’essere redatto in modo tale da specificare in modo univoco l’oggetto della compravendita, ossia la quota millesimale oggetto di trasferimento, la tipologia di diritto reale e le modalità esatte di godimento periodico. Non è sufficiente indicare il solo periodo di godimento di cui potrà usufruire l’acquirente, ma occorre chiarire la misura effettiva della quota o, perlomeno, i criteri attraverso i quali determinarla. L’art. 1346 c.c. richiede che l’oggetto del contratto sia determinato o determinabile, e ciò vale in modo rigoroso per la compravendita di un diritto di multiproprietà, in cui è fondamentale precisare la porzione di potere sulla cosa attribuita al futuro acquirente.
Un altro profilo di grande importanza riguarda la trascrizione del preliminare. L’art. 2645-bis c.c. consente di trascrivere nei Registri Immobiliari anche il contratto preliminare, al fine di tutelare il promissario acquirente contro eventuali atti dispositivi compiuti dal promittente venditore in pregiudizio dell’altrui posizione giuridica. Trascrivere il preliminare di multiproprietà offre un ulteriore livello di sicurezza, poiché impedisce che un successivo acquirente in buona fede possa opporre il proprio acquisto al promissario che aveva già sottoscritto il preliminare.
La giurisprudenza ha più volte chiarito l’importanza di una precisa indicazione della quota millesimale e del periodo di godimento nell’atto preliminare, pena la nullità per indeterminatezza dell’oggetto. La Corte di Cassazione (Sez. II, n. 6750 del 19 marzo 2018; Sez. II, n. 6352 del 16 marzo 2010) e il Tribunale di Milano (Sez. IV, 17 luglio 2013) hanno sancito che non basta menzionare il periodo di uso spettante al promissario acquirente, ma occorre altresì indicare o quantificare la quota di comproprietà in termini di millesimi, oppure prevedere criteri certi per la sua determinazione. In assenza di tali specifiche, il contratto risulterebbe carente proprio in riferimento all’elemento oggettivo e sarebbe pertanto viziato. Tali pronunce confermano la centralità dell’art. 1346 c.c., secondo cui l’oggetto del contratto deve essere determinato o almeno determinabile in base a parametri stabiliti e non rimessi alla volontà unilaterale di una delle parti.
Nel momento in cui si predispone un contratto preliminare di vendita con più proprietari, risulta quindi essenziale non trascurare le peculiarità della multiproprietà e i richiami alla normativa speciale e codicistica. È necessario descrivere con chiarezza la situazione giuridica dell’immobile, specificando le caratteristiche del diritto di godimento turnario, l’eventuale natura condominiale del complesso, la presenza di un regolamento di comunione e tutte le clausole inerenti alla turnazione, all’uso dei servizi comuni e alle spese di gestione. In molti casi, è opportuno affidarsi a professionisti esperti, come notai e avvocati, che possano valutare il rispetto della disciplina del Codice del Consumo, nonché la piena legittimità dell’operazione dal punto di vista formale e sostanziale. Anche quando la multiproprietà assume forma alberghiera, occorre che il preliminare descriva la necessaria cooperazione con il gestore per garantire all’acquirente l’effettivo godimento del bene nel periodo pattuito e gli eventuali servizi accessori di natura ricettiva.
Preliminare di Vendita con più Proprietari Word Editabile e Compilabile
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