In questa guida proponiamo un modello di Risoluzione Consensuale Preliminare di Compravendita Immobiliare, disponibile in formati Word e PDF, entrambi editabili e compilabili.
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Risoluzione Consensuale Preliminare di Compravendita Immobiliare
La risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita rappresenta un rimedio giuridico che consente alle parti di sciogliere, con il loro accordo, un precedente impegno alla futura stipula del contratto definitivo di compravendita. La funzione principale di questo strumento è quella di permettere un’uscita rapida e pacifica da un vincolo che non si ritiene più opportuno proseguire, senza dover avviare un contenzioso o attendere tempi lunghi per ottenere la formalizzazione dello scioglimento tramite sentenza giudiziale. Le ragioni che spingono le parti a questa scelta possono essere tra le più varie: da sopraggiunte difficoltà finanziarie a cambiamenti di prospettive familiari, da questioni attinenti alla natura o allo stato dell’immobile a valutazioni di convenienza che mutano nel corso del tempo. Il presupposto, in ogni caso, è il consenso reciproco: entrambe le parti riconoscono che non intendono più proseguire nell’operazione.
Sotto il profilo giuridico, il riferimento normativo è rappresentato soprattutto dall’articolo 1372 del codice civile, che stabilisce come il contratto abbia forza di legge tra le parti, ma possa essere estinto per mutuo dissenso. Questa disposizione si coordina con i principi generali dell’autonomia privata, secondo cui è nella disponibilità dei contraenti decidere se conservare il vincolo contrattuale o porvi fine, purché venga rispettata la forma prescritta o, quantomeno, adottata una forma idonea a garantire certezza in merito alla reale volontà dei soggetti interessati. Quando si parla di risoluzione consensuale del preliminare, si indica, appunto, un nuovo accordo con il quale venditore e acquirente si liberano dalle obbligazioni reciproche derivanti dal negozio originario, restituendo, se necessario, le somme versate a vario titolo.
Il contratto preliminare di compravendita costituisce un impegno ad acquistare e vendere in futuro un determinato immobile, con l’obbligo di stipulare il contratto definitivo dinanzi a un notaio. In virtù di questa funzione preparatoria, nel preliminare si definiscono le condizioni principali, come il prezzo, i termini di pagamento, la data prevista per il rogito, l’eventuale presenza di una caparra confirmatoria o di acconti e ogni altra clausola volta a regolare le rispettive obbligazioni. Può accadere che, dopo aver negoziato il preliminare e in attesa di stipulare il definitivo, una o entrambe le parti si accorgano che non è più conveniente o possibile procedere all’acquisto o alla vendita. In tali situazioni, la forma più agevole e meno conflittuale di scioglimento del vincolo è proprio la risoluzione consensuale, che elimina la necessità di addurre inadempimenti o di intraprendere azioni legali per ottenere una declaratoria giudiziale.
La risoluzione per mutuo dissenso presuppone che vi sia un accordo espresso, preferibilmente ridotto in forma scritta, così da comprovare in modo inequivocabile la volontà di sciogliere il contratto preliminare. In tale accordo, le parti stabiliscono come intendono regolare tra di loro gli aspetti economici, in particolare la restituzione di eventuali somme versate, nonché la rinuncia a qualunque pretesa o richiesta di risarcimento. Se, per esempio, il preliminare prevedeva che il promissario acquirente avesse corrisposto un anticipo sul prezzo, o una caparra confirmatoria, nel momento in cui si decide di porre fine al vincolo, occorre chiarire se si procede alla integrale restituzione di quanto versato, o se vi siano accordi diversi. La prassi più diffusa è quella di restituire interamente la caparra o l’acconto, a meno che non si pattuisca espressamente una ritenzione di parte della somma a titolo di rimborso spese o di indennizzo, purché ciò sia condiviso tra le parti in maniera consapevole e priva di pressioni unilaterali.
Dal punto di vista formale, non è imposto da una norma specifica che la risoluzione consensuale debba seguire esattamente la stessa forma del preliminare, ma è altamente raccomandabile adottare forme che garantiscano certezza e pubblicità. Nel caso di un preliminare redatto con scrittura privata autenticata o con atto pubblico, e magari trascritto nei registri immobiliari per tutelare l’acquirente da possibili vendite a terzi, è opportuno che anche l’accordo di risoluzione venga recepito in un atto notarile o che venga quantomeno autenticata la scrittura privata di risoluzione, al fine di cancellare la trascrizione originaria. In assenza di cancellazione, infatti, nei registri risulterebbe ancora il vincolo preliminare gravante sull’immobile, con il rischio di creare incertezze o ostacoli ad altre compravendite.
Un profilo delicato consiste nella distinzione tra la risoluzione consensuale e la risoluzione per inadempimento. Se soltanto una parte dovesse violare l’obbligo di stipulare il definitivo, l’altra parte potrebbe legittimamente invocare l’inadempimento e chiedere la risoluzione giudiziale, eventualmente con domanda di risarcimento dei danni o invocando la ritenzione della caparra confirmatoria. In tal caso, però, la risoluzione consensuale non sarebbe percorribile, poiché quest’ultima richiede la partecipazione volontaria di entrambe le parti. Inoltre, se nel preliminare erano presenti clausole penali o patti che disciplinavano le conseguenze dell’inadempimento, potrebbe sorgere un conflitto di interessi: chi intende sciogliere il contratto per colpa dell’altro preferirebbe far valere la penale, mentre chi non ha rispettato i propri obblighi potrebbe invece proporre il mutuo dissenso per evitare di pagare sanzioni o rimborsi. Di conseguenza, la soluzione amichevole risulta attuabile solo nel caso in cui le parti siano effettivamente concordi sul fatto che proseguire non è utile a nessuno e che non vi sono addebiti da muovere.
Nel contesto italiano, è anche opportuno tenere a mente il regime fiscale che consegue alla risoluzione. Se il preliminare è stato registrato, si sono pagate imposte di registro e, in alcuni casi, imposte ipotecarie e catastali. La risoluzione anticipata potrebbe consentire, in determinate circostanze, di chiedere il rimborso di quanto già versato, a condizione che non si sia dato corso all’esecuzione del preliminare stesso e che la risoluzione avvenga in tempi utili. Le normative fiscali su questo aspetto possono variare e conviene sempre consultare un professionista per valutare se vi siano gli estremi per recuperare parte delle imposte. Se, poi, si registra anche la risoluzione, occorrerà sostenere l’onere dell’imposta di registro o di eventuali altre imposte connesse, salvo diverse disposizioni di legge.
Dal punto di vista della stesura del nuovo atto, le parti solitamente includono una premessa in cui richiamano gli estremi del contratto preliminare originario, specificano la data in cui si ritiene sciolto il vincolo, dichiarano la restituzione delle somme eventualmente versate o disciplinano in che modo avverrà tale restituzione, si liberano da qualunque ulteriore responsabilità o richiesta economica. Una volta sottoscritto tale atto, se redatto in forma idonea, produce immediatamente gli effetti di scioglimento, con la conseguenza che nessuna delle parti potrà più pretendere la conclusione del definitivo o rivendicare diritti che scaturivano dal preliminare. Da un punto di vista logico, questa forma di risoluzione è spesso conveniente per entrambi, poiché evita i tempi e i costi di un giudizio e consente di recuperare la disponibilità giuridica dell’immobile senza perdersi in lunghe dispute.
Un ulteriore vantaggio consiste nella possibilità di ripianare in modo concordato l’eventuale squilibrio di spese sostenute da una o dall’altra parte. Se, ad esempio, il promissario acquirente aveva sostenuto costi per perizie, visure, o aveva versato anticipi al venditore, la risoluzione può prevedere una compensazione o un parziale indennizzo. Questo margine di autonomia contrattuale diventa particolarmente utile per trovare un equilibrio concreto, evitando che una situazione oggettivamente sopravvenuta (come la diminuzione del credito concesso dalla banca oppure la scoperta di difformità urbanistiche nell’immobile) sfoci in una battaglia giudiziaria. L’ordinamento, in definitiva, agevola tale opzione, confidando nella buona fede dei contraenti che, quando non c’è più interesse a realizzare la transazione, dovrebbero cooperare per estinguere il contratto nel modo meno oneroso.
La risoluzione consensuale, pertanto, si conferma uno strumento di flessibilità e di gestione pacifica dei rapporti contrattuali. Rispettando le forme appropriate, i principi di buona fede e trasparenza, essa permette di troncare sul nascere eventuali controversie, salvaguardando il capitale di tempo e risorse di entrambe le parti. Se correttamente formalizzata, non lascia spazio a dubbi e consente di proseguire senza inutili strascichi, nel rispetto della legislazione civilistica e delle esigenze pratiche dei contraenti.
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